繼“樓市崩盤論”網(wǎng)絡(luò)傳言之后，9月20日，廈門樓市迎來了下半年備受關(guān)注的土地拍賣會，在此次拍賣會上，廈門島內(nèi)在時隔5年之后再次推出商住用地，最終被廈門本地國企建發(fā)集團(tuán)摘得，最終成交價為57億元。
另據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，廈門新房價在8月份出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的回調(diào)。對此，廈門大學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，這是正常的市場回調(diào)，房價暴漲時代已經(jīng)落幕。
建發(fā)集團(tuán)拿地溢價率27%
官方信息顯示， 廈門此次土地拍賣會上唯一島內(nèi)商住地塊2018p02最終由建發(fā)集團(tuán)旗下廈門益悅置業(yè)競得。該地塊土地面積為6.18萬平方米，建筑面積為15.4萬平方米，成交價為57億元，成交樓面價為38102元/㎡，溢價率為27%。
公開信息顯示，這宗地塊位于湖里區(qū)成功大道與金山西路交叉口東北側(cè)，島內(nèi)幾何中心位置，各項配套完善。值得一提的是，該地塊是近5年來廈門島內(nèi)首次土地出讓，此前該板塊最高價格是2013年12月份同樣被建發(fā)集團(tuán)競得的2013P15地塊，樓面價為2.99萬元/平方米。
此次土地拍賣采用的是“限地價、競配建”的方式，起拍樓面價為3萬元/平方米，上限樓面價為4.5萬元/平方米。
廈門克而瑞機(jī)構(gòu)分析師胡慧榮對《證券日報》記者表示，該體量相對較大，用地條件較好，但受容積率限制，不具備規(guī)劃別墅條件，只能規(guī)劃中等密度的普通住宅居住社區(qū)，與當(dāng)前島內(nèi)僅剩的存量不多的大戶豪宅有所錯位，市場競爭力強(qiáng)，價格拓展空間相對較大。
胡慧榮認(rèn)為，今年以來，廈門商住地供應(yīng)走優(yōu)質(zhì)地塊與資質(zhì)一般地塊交替入市路線，但低溢價成交成常態(tài)，再加上新房市場的量價齊跌，市場信心嚴(yán)重不足。本次拍賣距上次宅地出讓已時隔兩個半月之久，期間經(jīng)歷了廈門地價“腰斬論”風(fēng)波，樓市“崩盤論”也一度甚囂塵上，淡市加上輿論渲染，廈門樓市信心經(jīng)歷雙重打擊。最近5年來島內(nèi)宅地持續(xù)斷供，此次廈門土地拍賣推出“寸土寸金”的島內(nèi)地塊，以及集美環(huán)杏林灣板塊兩幅優(yōu)質(zhì)宅地，且在付款和預(yù)售等方面的限制條件明顯放松，穩(wěn)樓市預(yù)期明顯。
房價結(jié)構(gòu)性合理回調(diào)
據(jù)廈門克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年，廈門商品住宅供求雙雙下滑，成交量創(chuàng)新低，價格則持續(xù)攀升，全市均價逼近4萬元/平方米。在大市低迷行情下，廈門商品住宅成交量持續(xù)走低，庫存進(jìn)一步擴(kuò)容，去化周期延長至23.8個月，其中144平方米以上再改及高端產(chǎn)品去化周期均超過29個月，庫存壓力較大。今年7月份，廈門商品住宅市場供應(yīng)開閘，成交與上月持平，供求比為1:1.35，呈供過于求態(tài)勢。價格則現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上行，成交均價為46323元/平方米。
然而，在此期間，廈門樓市經(jīng)歷了地價“腰斬論”風(fēng)波和樓市“崩盤論”風(fēng)波，從克而瑞機(jī)構(gòu)發(fā)布的8月份數(shù)據(jù)上可知，今年8月份，廈門商品住宅供應(yīng)合計為6.96萬平方米，成交4.69萬平方米，成交均價結(jié)構(gòu)性回落至38374元/平方米。
在樓市嚴(yán)控政策下，自2017年下半年以來，廈門樓市逐漸回歸理性成交量持續(xù)走低，樓市進(jìn)入全面盤整期。這一輪調(diào)控較嚴(yán)，持續(xù)時間較長，部分項目開始降價營銷，其中，廈門島外部分偏遠(yuǎn)區(qū)域出現(xiàn)了低于單價低于2萬元/平方米的項目。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在低價盤帶動下，對全市價格松動心理帶動作用明顯。
對于廈門樓市后市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪調(diào)控力度為史上最嚴(yán)，注定了這一輪盤整期會更長。
9月20日，廈門大學(xué)教授戴亦一在接受《證券日報》記者采訪時表示，不可否認(rèn)廈門在2017年到2018年以來，房價有所下調(diào)，島內(nèi)大概超過20%的跌幅，島外有的樓盤跌幅還更大一些，尤其是二手房方面。他認(rèn)為，這是正常的市場回調(diào)，房價走勢最終取決于實體經(jīng)濟(jì)。而廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要是未來的后勁問題，產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)該是高端制造業(yè)+高端服務(wù)業(yè)的集合。
