“房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。”近期在港上市內(nèi)地房企密集亮出2019年成績(jī)單，多家房企管理層都釋放出這樣一個(gè)共識(shí)。在緩增長(zhǎng)時(shí)代疊加疫情影響下，同比15%以內(nèi)的規(guī)模增速是大多數(shù)房企的選擇。
在這一戰(zhàn)略選擇指導(dǎo)下，今年一季度，頭部房企整體放緩了投資步伐，縮減了拿地比重，反而忙于賣房子搶回款，關(guān)注現(xiàn)金流和利潤(rùn);第二梯隊(duì)房企則為了規(guī)模發(fā)展抓住窗口期拿地;還有一部分房企陷入資金困難。
克而瑞地產(chǎn)研究的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比降至0.28(2019年為0.37)，較去年、前年都有明顯下滑，百?gòu)?qiáng)房企投資金額門檻下降10%，且仍有近兩成房企沒(méi)有拿地，房企的主要精力放在“抓銷售、促回款”上。
“前幾年為了實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展，我們每年拿出權(quán)益銷售額回款的50%-60%用于拿地投資，今年將這一比重調(diào)整降至40%。”某知名房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，相應(yīng)的，今年的銷售目標(biāo)增速也不足15%，相比拿地規(guī)模，今年更關(guān)注銷售回款，因?yàn)橄掳肽暧袀鶆?wù)到期，在手現(xiàn)金不足將會(huì)失控。
頭部房企放緩?fù)顿Y步伐
面對(duì)疫情之下的市場(chǎng)，處在不同發(fā)展階段的房企有不同判斷，相應(yīng)的，拿地投資策略分歧也較為明顯。
中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，一季度，全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)整體供求較去年同期下行，出讓金同比降近兩成，樓面均價(jià)增加一成，溢價(jià)率下降1個(gè)百分點(diǎn)。分城市來(lái)看，一線城市供求雙降，北京賣地收入近673億元居首;二線城市供應(yīng)量同比縮水，成交均價(jià)基本持平;三四線城市供求量及出讓金均降，均價(jià)小幅上升。
“在拿地集中度方面，龍頭房企強(qiáng)化銷售，操盤金額集中度達(dá)到49%，但新增貨值集中度僅有37%，與之相反的是第二梯隊(duì)企業(yè)新增貨值集中度高于銷售。”克而瑞方面表示，TOP10房企拿地態(tài)度最為謹(jǐn)慎，拿地銷售比為0.22，恒大、萬(wàn)科、碧桂園拿地銷售比均不足0.1;TOP11-TOP20房企拿地銷售比達(dá)到0.47，其中綠城、招商、旭輝相對(duì)積極，第二梯隊(duì)沖規(guī)模的勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁。
“房企所處的位置、現(xiàn)金流狀況決定了不同的戰(zhàn)略選擇，有條件沖擊更高業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企選擇投入資源擴(kuò)展規(guī)模。”貝殼研究院新房分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，而已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)往往“降速換擋”，一方面保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，另一方面優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地資源，已確保企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。
整體來(lái)看，與2019年相比，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額下降23%，超過(guò)半數(shù)房企投資金額下降。TOP10中僅保利、華潤(rùn)、世茂拿地金額同比上漲，其余7家房企均同比下降，其中恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。整體跌幅最大的是銷售TOP51-TOP100的企業(yè)，平均降幅接近四成。
“頭部房企本身資源儲(chǔ)備豐富，出于謹(jǐn)慎一季度放緩了拿地步伐。”資深房產(chǎn)評(píng)論員陳雷在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)金相對(duì)充裕的中型房企為了擴(kuò)規(guī)模，在融資相對(duì)寬松和拿地相對(duì)容易的當(dāng)下加緊投資，試圖開(kāi)拓出彎道超車的機(jī)會(huì)。至于沒(méi)有拿地的兩成房企則是出于生存考慮，之前可能擴(kuò)張過(guò)快導(dǎo)致如今現(xiàn)金流吃緊，抓回款才是其當(dāng)前重中之重的工作。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市補(bǔ)倉(cāng)
“在疫情導(dǎo)致銷售大幅下滑，現(xiàn)金流趨緊之下，資金充裕、融資成本較低的國(guó)企、央企穿越周期的優(yōu)勢(shì)凸顯。比如華潤(rùn)、首開(kāi)、招商等一季度拿地銷售比高于1，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。”克而瑞方面表示，此外，在多數(shù)民企維穩(wěn)現(xiàn)金流之下，浙系房企逆勢(shì)“搶地”表現(xiàn)突出。典型的如綠城較去年同期增長(zhǎng)277%，延續(xù)了投資加碼的態(tài)勢(shì)。
拿地戰(zhàn)略分化之外，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，從拿地分布來(lái)看，集中于核心一二線和部分強(qiáng)三線城市，如溫州雖受疫情影響嚴(yán)重，但房企補(bǔ)倉(cāng)意愿依舊強(qiáng)烈。
“在上一輪‘去庫(kù)存’的背景下，三四線城市受到了更多的關(guān)注，但從人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、都市圈規(guī)劃等多方面考量，一二線城市的土地資源對(duì)于房企而言長(zhǎng)期價(jià)值更高、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，因此近兩年房企特別是頭部房企有明顯向一二線城市轉(zhuǎn)移注意力的傾向。”潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。
“龍頭房企更為關(guān)注核心的一二線城市土地，一季度沒(méi)有急于拿地而忙于銷售抓回款，也可能是出于接下來(lái)并購(gòu)機(jī)會(huì)增加的考慮，不見(jiàn)得必須要從公開(kāi)市場(chǎng)拿地。”同策集團(tuán)首席分析師張宏偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，比如有一些激進(jìn)拿地的中小房企，接下來(lái)市場(chǎng)惡化就會(huì)成為大型房企個(gè)別項(xiàng)目的并購(gòu)對(duì)象。
“房企在2020年投資拿地上，一些優(yōu)質(zhì)地塊必然在權(quán)益比例上提升，控制‘合作開(kāi)發(fā)’的空間，有錢留著自己賺，而不是替別人白忙活。從當(dāng)前市場(chǎng)特點(diǎn)與企業(yè)策略整體表現(xiàn)來(lái)看，大部分品牌房企正在回歸市場(chǎng)基本面相對(duì)不錯(cuò)的一二線城市。因此，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊的投資權(quán)益必然會(huì)上升。”張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“從市場(chǎng)預(yù)期角度來(lái)看，市場(chǎng)沒(méi)有我們想的那么壞，到4月中旬銷售回款會(huì)趨于正常，屆時(shí)房企投資將會(huì)積極一些。”(記者 王麗新)
