商品房預(yù)售制在過(guò)往20年內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。據(jù)新華社報(bào)道，去年以來(lái)，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，它們?cè)谌珖?guó)多地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，是否有必要取消商品房預(yù)售制度再次被推到前臺(tái)。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)波不斷，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷曝出，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有浙江杭州、重慶、浙江湖州、江蘇東臺(tái)、河北石家莊靈壽縣、湖南永州等地發(fā)布“購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示”，其中有提示指出，購(gòu)房者切勿貪圖打折誘惑，避免陷入重大風(fēng)險(xiǎn)，如開(kāi)發(fā)企業(yè)收取購(gòu)房款，長(zhǎng)時(shí)間不簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和不進(jìn)行網(wǎng)簽，可能造成”一房多賣(mài)”、“延期交付”、“停工爛尾”等風(fēng)險(xiǎn)。

那么，在房地產(chǎn)預(yù)售制度下，房企一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困境后，購(gòu)房者如何保障自身利益？若房企出現(xiàn)破產(chǎn)等情況，購(gòu)房者對(duì)房屋或已付房款是否享有“取回權(quán)”呢？對(duì)此，澎湃新聞專(zhuān)訪北京盈科(杭州)律師事務(wù)所黨總支書(shū)記/股權(quán)高級(jí)合伙人陳少軍以期給出專(zhuān)業(yè)的解答。

1．在房地產(chǎn)預(yù)售制度下，預(yù)售商品房購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？

答：首先，購(gòu)房者在簽署書(shū)面材料之前需要確認(rèn)這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》。如果尚未取得，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)通過(guò)第三方平臺(tái)以簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議等方式進(jìn)行銷(xiāo)售和收款。購(gòu)房者在簽字付款之前一定要就有關(guān)情況問(wèn)問(wèn)清楚。其次，在目前銀行放貸趨緊的大背景下，不少開(kāi)發(fā)商都面臨著資金問(wèn)題，預(yù)售合同簽完后樓盤(pán)能否如期交付將會(huì)是購(gòu)房者面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。在此大背景下，選擇大品牌、口碑好的房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一點(diǎn)。

2．若所購(gòu)期房的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，或已購(gòu)商品房項(xiàng)目工程建設(shè)出現(xiàn)停工、爛尾等情況，購(gòu)房者可采取哪些措施？

答：遇到這樣情況，購(gòu)房者能做的也只能是向開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售經(jīng)理以及其他渠道適時(shí)了解本樓盤(pán)的施工進(jìn)度、停工原因以及何時(shí)復(fù)工等有關(guān)情況。在此，尤其要特別提醒廣大購(gòu)房者，如果不幸面臨這樣的狀況，不要輕易選擇打官司解除房屋預(yù)售合同并退還全部購(gòu)房款，否則，即使贏了官司房子被退回去了但是購(gòu)房款實(shí)際很難拿回來(lái)，到最后就是“賠了夫人又折兵”。

3．若已購(gòu)商品房開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)，購(gòu)房者對(duì)預(yù)售房屋或已付房款是否享有“取回權(quán)”？

答：依照《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第三十八條以及最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第七十一條（五）項(xiàng)之規(guī)定，房地產(chǎn)公司破產(chǎn)后，尚未建成不滿足交房條件的房屋，在客觀上無(wú)法轉(zhuǎn)移，但樓層、房號(hào)、面積均具體明確的情況下，屬于特定物，若購(gòu)房人已支付全款（含銀行按揭貸款方式），則該房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房戶(hù)有權(quán)行使取回權(quán)。如果購(gòu)房者尚未支付全部購(gòu)房款，則不適用上述規(guī)定，無(wú)法行使取回權(quán)。

4．若取消“預(yù)售制度”采取現(xiàn)房交易是否能減少樓盤(pán)爛尾或開(kāi)發(fā)商跑路的情況，你如何看待商品房預(yù)售制度？

答：毋庸置疑，相比房屋預(yù)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)房者即時(shí)拿到房屋，能夠有效避免樓盤(pán)爛尾或開(kāi)發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預(yù)售許可制度誕生于1994年，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展息息相關(guān)，該項(xiàng)制度有效解決了開(kāi)發(fā)商在商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的建設(shè)資金問(wèn)題，提高了資金使用效率，加快了商品房供應(yīng)力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。經(jīng)過(guò)將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預(yù)售制度”，同時(shí)出現(xiàn)的實(shí)際交付與宣傳不符、樓盤(pán)爛尾、開(kāi)發(fā)商跑路等問(wèn)題層出不窮。在目前存量房銷(xiāo)售屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預(yù)售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個(gè)客觀存在的爭(zhēng)議極大的問(wèn)題；但不可否認(rèn)的是，開(kāi)發(fā)商大概率是不希望取消這項(xiàng)制度的。