老將邵明曉卸任，CEO的接任者也走到聚光燈下。3月25日，龍湖集團(tuán)于線上召開2021年度業(yè)績(jī)媒體發(fā)布會(huì)，剛剛接棒的陳序平“首秀”現(xiàn)場(chǎng)異常繁忙，整個(gè)媒體問答環(huán)節(jié)差不多貢獻(xiàn)了八成的“答案”，就外界關(guān)注的新年度業(yè)績(jī)目標(biāo)、公司拿地策略、毛利率修復(fù)等問題一一作答。
圖片來源：企業(yè)供圖
3000億銷售目標(biāo)
面對(duì)外部市場(chǎng)的不確定性，本輪年報(bào)季部分房企開始“規(guī)避”業(yè)績(jī)目標(biāo)問題，對(duì)此，龍湖還是給出了答案。
“今年全口徑的銷售目標(biāo)是3000億元，權(quán)益比在65%到70%，權(quán)益銷售額大概2000億元左右。”龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平也對(duì)新的“變化”進(jìn)行了解釋，“我們今年回歸到權(quán)益后的銷售披露口徑，核心還是希望回到我們自己的權(quán)益，包括對(duì)應(yīng)我們權(quán)益后的利潤(rùn)，這部分也是想更加真實(shí)、更加有效地去披露我們實(shí)時(shí)的銷售業(yè)績(jī)。”
陳序平稱，為有效保障今年銷售目標(biāo)的完成，公司已經(jīng)準(zhǔn)備可售資源4700億，其中主力推盤項(xiàng)目263個(gè)，主力全新項(xiàng)目54個(gè)，主力老盤的新一期170個(gè)。
記者了解到，2021年龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2900.9億元，同比增長(zhǎng)7.2%；合同銷售面積1708.9萬平方米。
2021年，龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入2233.8億元，同比增長(zhǎng)21%。其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入104.1億元（不含稅租金收入），同比增長(zhǎng)37.5%。歸屬于股東的凈利潤(rùn)238.5億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%。毛利同比增長(zhǎng)4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心稅后利潤(rùn)率為13.3%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10%。
出場(chǎng)率頗高的毛利率問題，也擺到陳序平面前。針對(duì)毛利率下降現(xiàn)象，陳序平回應(yīng)稱，毛利率問題是行業(yè)共性問題，尤其是2017、2018年的土地市場(chǎng)比較熱，當(dāng)前這批拿地的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，龍湖的地產(chǎn)板塊開發(fā)毛利保持在20%的水平，整體毛利率為25.3%。“隨著高杠桿房企的出清，大家也都變的比較理性，這樣有利于我們更低價(jià)去拿地，未來的地產(chǎn)毛利率會(huì)得到修復(fù)。”
土地獲取“量入為出”
面對(duì)多變的行業(yè)格局與市場(chǎng)環(huán)境，各大房企深諳“謹(jǐn)慎”之道。
拿地計(jì)劃與策略方面，陳序平直言“量入為出”。他表示，今年開年以來，特別是融資條件有所放松后，大型的國(guó)企、央企參與土地競(jìng)拍意愿很高，龍湖也在積極獲取土地，但集團(tuán)總的來說是秉承量入為出。“不會(huì)為了拿地而過高價(jià)格獲取，會(huì)堅(jiān)守自己的投資原則。”
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年龍湖集團(tuán)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為2355萬平方米，權(quán)益面積為1338萬平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本為每平方米人民幣6485元。按地區(qū)分析，西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華南地區(qū)的新增面積分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。
截至2021年末，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)7354萬平方米，權(quán)益面積為5047萬平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米人民幣5251元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的30.9%。“30.9%是一個(gè)非常合理的數(shù)值，也體現(xiàn)了龍湖的成本管控。”陳序平強(qiáng)調(diào)。
在當(dāng)前外部環(huán)境下，陳序平在會(huì)上表達(dá)了對(duì)一二線高能城市的認(rèn)可，對(duì)三四線城市表示悲觀。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，房?jī)r(jià)告別暴漲時(shí)期，城市能級(jí)更加能反映房企利潤(rùn)多寡。三四線城市目前還不是完全“唱衰”，但這是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)，邏輯在于人口外流嚴(yán)重，缺少虹吸效應(yīng)。
平均借貸成本4.14%
過去一年里，很多房企為了現(xiàn)金流而忙碌，斷崖、甚至虧損屢見不鮮。規(guī)模讓位，“安全”為先，這是一個(gè)考驗(yàn)韌性的階段。
談及龍湖的現(xiàn)金流安全，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼最有發(fā)言權(quán)，其表示，2021年龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額1920.7億元，平均借貸成本為年利率4.14%，平均貸款年限6.38年。
2021年，龍湖在境內(nèi)成功發(fā)行90億元公司債，10億元中期票據(jù)，票息介乎于3.35%至4.4%之間，期限介乎于5年至15年。2022年1月，龍湖在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債，票息介乎于3.49%至3.95%之間，期限介乎于6年至8年。
趙軼稱，今年龍湖將有29億人民幣對(duì)應(yīng)4.5億美金的美元債到期，龍湖已經(jīng)可以通過境外的銀團(tuán)和發(fā)行美金債的方式償還，做好了充分的準(zhǔn)備，未來公司將繼續(xù)保持融資管理的資質(zhì)和精細(xì)度，在多變的融資環(huán)境中尋求融合度和主動(dòng)性。
他進(jìn)一步透露，今年龍湖集團(tuán)的剛性還款只有140億元，其中有99億是公司債，目前已經(jīng)還了74億，從現(xiàn)在開始往后，龍湖集團(tuán)的剛性還款只有70多億元，是非常可控的。“龍湖計(jì)劃今年將主動(dòng)提前歸還300多億元的債務(wù)或其他負(fù)債，整體將還款400億元左右，讓整個(gè)盤面更加健康。”
“多元化的業(yè)務(wù)布局，在不斷增強(qiáng)龍湖的盈利能力。”陳序平補(bǔ)充稱，未來會(huì)更加聚焦城市的進(jìn)入性，布局高能級(jí)城市，發(fā)揮多航道效應(yīng)，這樣整個(gè)組織管理才可以提效，能更高效的應(yīng)對(duì)外部挑戰(zhàn)。
北京商報(bào)記者?王寅浩
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