2月18日消息，董家渡地王項目的轉讓，引出了一場“外灘風云”。2月14日，綠地控股宣布綠地集團以121億元接手中國民生投資股份有限公司(以下簡稱“中民投”)旗下董家渡地王項目50%股權及其全部債權。
收購完成以后，綠地集團持有50%股權，為第一大股東，安信信托持有45%、國資背景的上海外灘投資開發持有5%的股權。
該項目之所以備受關注，是因為其曾經是當年的上海地王，位于核心地段董家渡，占地面積12.67萬平方米，一直是中民投手中最核心且最具價值的資產。
而相比前東家中民投248.5億元的成本，綠地以121億元拿下50%的權益是撿了個便宜，但綠地還要承擔項目公司352.98億元的債務，這次交易對其究竟是喜是憂?
風水寶地？綠地低于買價入局外灘
中民投曾持有的董家渡地王項目，可謂是“風水寶地”。
2014年，中民投聯合上海外灘投資和上海佳渡置業豪擲248.5億元一舉拿下，彼時，中民投創始人董文標豪言稱“三年回本”。
但隨之而來的卻是高成本難題，根據中民投向有關部門報批的文件，董家渡的總建筑面積113.9萬平方米，總投資概算達到604億元。這個數額遠超上海中心大廈的投資，建設年限也變成了5年。
而與之形成對比的是，尚未等到大樓建成的輝煌，中民投已經債臺高筑。上海清算所披露的三季報顯示，截至2018年9月30日，中民投總資產3108.64億元，總負債達2327.92億元，資產負債率達74.89%。
不得不提，成立于2014年、由59家民營企業發起設立的中民投，擴張速度驚人，2015年、2016年、2017年，中民投的總資產分別為1470.17億元、2724.70億元、3061.13億元;凈利潤分別為46.41億元、36.76億元、55.64億元。但是，中民投今年前三季度凈利潤僅為16.02億元，同比下降59.78%。
在債券違約、資金重壓之下，中民投尋求出售優質資產董家渡地王項目以解燃眉之急。而綠地則在此時進入大眾視線。2月14日，綠地控股宣布以121億元接盤董家渡地王項目50%股權及其全部債權。
相比五年前248.5億元的成本，董家渡50%權益需要124.25億元，而安信信托則以240億元拿下45%的股權，綠地此番以121億元將黃金地塊一半權益收入囊中，算是獲益頗多。
中原地產分析師盧文曦表示：“綠地在這塊核心區位并沒有項目，拿下這幅地塊的意義也就非同尋常，一方面可以打造區域標桿，提升區域內話語權，另一方面，提升綠地品牌的綜合形象。”
至此，如今董家渡區域已聚集綠地、融創、綠城、華潤及泛海在內的5家開發商。
燙手山芋？綠地接盤后轉手質押
但“豪擲千金”的背后，綠地還需要應對眾多問題。而綠地宣布拿下這塊“香餑餑”的第二天，當日報收6.59元/股，下跌1.2%。
對比而言，今年1月份，一份打包了董家渡地塊的資產被融創中國拿下。其以125.53億元獲取了北京和上海兩大項目的100%權益，其中便有占地面積約為12.03萬平方米的董家渡地塊。相較于此，綠地似乎“買貴了”。
除了權益外，綠地還需要承擔全部高額債權。根據公告顯示，截至2018年12月31日，標的公司總資產453.16億元，總負債352.98億元，凈資產100.18億元。
再者，根據2018年三季度報，截至9月底，綠地控股總資產9038億元，負債8042億元，較2017年底增加491億元，同期資產負債率上升至89.31%。同時，2018年土地市場轉冷，而綠地在2018年新增房地產項目118個，總地價917億元，較2017年同比翻番。可見，綠地還需要資金持續投入。
盧文曦認為，對綠地而言，這次交易風險和機遇并存。“2016年是地王頻出一年，即便土地價格有所上漲，但算上債務，土地價格優勢就不顯著了。雖然并購可以快速擴張，但是綠地本身的資產負債率也偏高，如此大手筆，負債數據可能將進一步攀升。”
有趣的是，就在宣布交易的同一天，綠地控股全資子公司綠地地產即刻向上海銀行市北分行質押了其所持有的中民外灘房地產開發有限公司股份，出質股權數額為50億元，占其持股比例的100%。而三天后(2月17日)，綠地控股又披露獲得了上海銀行百億級授信額度。
