“閑，特別得閑，都沒人看房。哎，閑是閑了，但沒有工資啊。”天津的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳楓(化名)過了一個(gè)“閑得發(fā)慌”的春節(jié)，他稱，現(xiàn)在天津大部分樓盤都關(guān)門了，不建議購房者現(xiàn)在看房，等疫情過了再說。
每年春節(jié)期間，市場都會期待返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮的出現(xiàn)，但今年顯然是沒有的，多地住建部門已經(jīng)責(zé)令轄區(qū)內(nèi)商品房售樓部暫停開放。機(jī)構(gòu)預(yù)測，樓市三四月份的“小陽春”難以出現(xiàn)，疫情對市場的影響至少持續(xù)到今年上半年。
樓市“小陽春”難以出現(xiàn)
春節(jié)前，58同城、安居客發(fā)布的報(bào)告顯示，有68.6%的被調(diào)查者傾向于選擇回鄉(xiāng)置業(yè)(包含家鄉(xiāng)城市及家鄉(xiāng)所在的省會城市)，這一數(shù)據(jù)高于2019年的52.7%。不過，這一切都被突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情給打亂了。
盧康(化名)是一名石油工人，常年在各地奔波鉆井開采石油，本來他打算今年春節(jié)在臨近城市買套房，也算安一個(gè)家。但疫情的爆發(fā)讓他不敢出門。
“春節(jié)前我就回了家，還和家人商量著買房，但疫情越來越嚴(yán)重，我們村在大年初一晚上開始封路。后來，縣里確診了一例，我們附近一個(gè)村發(fā)現(xiàn)一個(gè)疑似病例，村干部管得更嚴(yán)了，現(xiàn)在都不敢出門。”盧康稱，看房就別提了，聽說售樓部都關(guān)了。
據(jù)中國指數(shù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月28日，全國已有湖北、浙江、江西、廣西、河南、遼寧、黑龍江、福建、廣東等省份，武漢、成都、南昌、福州、昆明、南京、贛州、宜昌、湛江、騰沖、綿陽、鄂州、德清、攀枝花、雅安、樂山、自貢、東莞、荊州、沈陽、襄陽、長沙、西雙版納、太原、杭州、廣州、唐山、梅州、海口、三亞、宿州、大連、南陽等50多個(gè)城市暫停開放商品房售樓處。
陳楓所在的天津，住建部門雖然沒有明確要求關(guān)閉售樓處，但不少在津房企已經(jīng)主動關(guān)門歇業(yè)。陳楓對中新經(jīng)緯客戶端稱，大概有6成以上的售樓處都關(guān)門了，“現(xiàn)在不建議看房，很多售樓處都封閉了，也沒啥優(yōu)惠，不適合入手。”
陳楓供職于一家大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，往年春節(jié)早早就會上班，但今年的上班日期推到了2月3日。“現(xiàn)在公司在研究方案，上班也可能只留一兩個(gè)人值班，一個(gè)門店幾十人，萬一有一兩感染的，這責(zé)任沒人擔(dān)得起。”
雖然過了一個(gè)清凈的春節(jié)，但他還是很發(fā)愁，因?yàn)樗诘慕?jīng)紀(jì)公司沒有底薪，沒有成交就意味著收入為零。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，1月份出現(xiàn)的新冠肺炎疫情，將顯著影響一季度的市場交易，進(jìn)而也會影響房企和相關(guān)城市的去庫存工作。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，從1月下旬開始截止日前，與往年春節(jié)相比，大部分開發(fā)商的成交量都下降了95%，市場基本陷入冰點(diǎn)。
從貝殼研究院監(jiān)測的1月份二手房銷售數(shù)據(jù)來看，受春節(jié)假期疊加疫情影響，1月份鏈家18城二手房成交量環(huán)比下降38%，超過去年包含春節(jié)因素的2月份環(huán)比29.8%的降幅。
貝殼研究院預(yù)測，2020年第一季度全國重點(diǎn)城市二手房成交量顯著性回落，樓市三四月份的“小陽春”難以出現(xiàn)，疫情對市場的影響至少持續(xù)到今年上半年。
比SARS對樓市的影響更大嗎?
在業(yè)內(nèi)專家看來，當(dāng)前的新冠肺炎疫情與2003年的SARS有很多相似之處，參考SARS對當(dāng)年經(jīng)濟(jì)的影響，新冠肺炎疫情也將對2020年的房地產(chǎn)市場帶來擾動。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，SARS從2003年3月起進(jìn)入集中爆發(fā)期，6月疫情結(jié)束，2003年第二季度是疫情對中國經(jīng)濟(jì)和樓市影響最主要的時(shí)期。
該研究院稱，從經(jīng)濟(jì)增速來看，2003年二季度全國實(shí)際GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%，下降了約2個(gè)百分點(diǎn)，是近些年來除金融危機(jī)影響下經(jīng)濟(jì)明顯下行外，下降幅度最大的一個(gè)季度;隨后隨著SARS疫情得以控制，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，三季度GDP增長10.0%，全年實(shí)現(xiàn)10.0%的增長，較2002年提升0.9個(gè)百分點(diǎn)，整體未改經(jīng)濟(jì)上行趨勢。
對于房地產(chǎn)業(yè)來說，SARS疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響較小。2003年3-4月SARS疫情加劇，受疫情防控導(dǎo)向下的社會活動全面受限影響，全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行節(jié)奏整體放緩，部分地區(qū)出現(xiàn)地產(chǎn)促銷活動暫停、購房群體外出看房意愿減弱、項(xiàng)目建設(shè)暫停等現(xiàn)象，4月當(dāng)月全國房屋施工、開工、銷售面積、投資額增速均出現(xiàn)一定幅度下滑。但整體來看，增速下調(diào)幅度并不顯著，且進(jìn)入5月，隨著疫情逐步得到控制，社會恐慌心理明顯緩解，社會經(jīng)營活動恢復(fù)，房地產(chǎn)市場快速回升至加速上行通道，其中銷售面積增速明顯反彈，且持續(xù)高位運(yùn)行。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，2003年受SARS疫情影響，房地產(chǎn)市場運(yùn)行節(jié)奏雖有短暫的放緩，但全年來看，影響甚微，商品房銷售端、投資端、施工開工端增速甚至是階段內(nèi)的高點(diǎn)，短期疫情的爆發(fā)并沒有阻擋房地產(chǎn)市場長周期的快速增長勢頭。
不過，17年過去了，中國宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、樓市所處時(shí)期、政策調(diào)控力度等都處于不同階段，上述研究院認(rèn)為，新冠肺炎疫情對樓市的影響可能會更大。2003年中國經(jīng)濟(jì)整體處在快速發(fā)展通道，SARS疫情并沒有影響整體經(jīng)濟(jì)的上行趨勢。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，面臨著較大的下行壓力，新疫情爆發(fā)后，制造業(yè)、基建等投資將受到波及。
2003年SARS疫情爆發(fā)時(shí)，中國房地產(chǎn)正處于市場化發(fā)展的起步階段，市場規(guī)模較小，需求旺盛。但近二十年來房地產(chǎn)市場經(jīng)歷起步、快速增長后需求逐步釋放，目前市場規(guī)模持續(xù)盤旋于歷史高位，市場規(guī)模繼續(xù)大幅度增長的動力明顯減弱。
“2003年房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松，而近幾年在“房住不炒”基調(diào)引導(dǎo)下，需求釋放節(jié)奏趨于理性，2019年全國商品房銷售面積已出現(xiàn)調(diào)整勢頭，在當(dāng)期行業(yè)背景下，本次新冠肺炎疫情的發(fā)展對短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響或較為顯著。”中國指數(shù)研究院稱。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)卻分析，此次疫情對于銷售端的影響比較明顯，但只是需求釋放短暫停止，不代表需求消失，預(yù)計(jì)二季度需求會積極釋放。當(dāng)前環(huán)境雖然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，但決定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是城鎮(zhèn)化等因素。
樓市會迎來政策利好嗎?
面對疫情，不能開門營業(yè)的房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，正試圖通過線上看房等互聯(lián)網(wǎng)手段恢復(fù)業(yè)績。碧桂園、恒大、保利發(fā)展、陽光城等開發(fā)商上線在線售房小程序，主推VR看房、在線咨詢、預(yù)約看房、在線算價(jià)等功能。
陳楓稱，他們剛推出線上看房業(yè)務(wù)，天津有些樓盤可以線上看，他們幫忙對接各樓盤的置業(yè)顧問，置業(yè)顧問線上講解樓盤信息。
鏈家相關(guān)人士表示，在2月10日前，北京鏈家所有門店不開展任何經(jīng)營活動。在門店正常作業(yè)前，經(jīng)紀(jì)人將通過線上即時(shí)溝通工具和VR等方式為有房屋買賣和租賃需求的客戶提供必要的服務(wù)。
另一家大型房產(chǎn)經(jīng)公司人士對中新經(jīng)緯客戶端表示，公司現(xiàn)階段主推線上看房、選房及遠(yuǎn)程簽約，提供VR看房、在線咨詢等服務(wù)，以避免出現(xiàn)交叉感染的風(fēng)險(xiǎn)。不過她也坦言，新房二手房交易涉及很多流程，需要銀行、房管、稅務(wù)等多部門的配合，不可能完全在線上完成。
張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，線上看房沒有多少意義，連噱頭都不算，不會對成交帶來多少影響。
近段時(shí)間以來，由于疫情防控形勢依然嚴(yán)峻復(fù)雜，多個(gè)部門相繼發(fā)布政策，支持各行業(yè)共渡難關(guān)。2月1日，中國人民銀行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，提出保持流動性合理充裕，加大貨幣信貸支持力度。2日，中國人民銀行發(fā)文稱，2月3日將開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，確保流動性充足供應(yīng)，銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。
海通證券指出，由于疫情對經(jīng)濟(jì)形成短期沖擊，為了維護(hù)市場穩(wěn)定、對沖短期沖擊，預(yù)計(jì)貨幣政策有望從“靈活適度”轉(zhuǎn)向適度寬松。考慮到短期通脹還在高位，預(yù)計(jì)央行或?qū)㈦A段性小幅降息，如降低7天逆回購招標(biāo)利率、下調(diào)MLF利率、對疫情嚴(yán)重地區(qū)定向降準(zhǔn)降息等，從而推動LPR下降，降低社會融資成本。
張大偉分析，金融政策的寬松趨勢在疫情爆發(fā)前就已經(jīng)出現(xiàn)，疫情之后會加快寬松政策的落地。現(xiàn)在關(guān)鍵看疫情何時(shí)能夠緩解，如果持續(xù)肆虐，企業(yè)回款能力將受到?jīng)_擊，債務(wù)違約可能集中出現(xiàn);一旦疫情緩解，再加上寬松政策，市場也會爆發(fā)式恢復(fù)。
