藍光發(fā)展（600466）2021年年度董事會經(jīng)營評述內容如下：

一、經(jīng)營情況討論與分析

2021年上半年，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境多重不利因素疊加影響，公司公開市場再融資受阻，到期融資無法續(xù)作、新增開發(fā)貸款和在售樓盤客戶按揭貸款暫緩。為保兌付、維護公開資本市場穩(wěn)定，公司采取了出售下屬物業(yè)公司和地產(chǎn)項目等一系列積極的應對措施，確保了上半年境內外公開市場債務融資工具的到期兌付。雖然公司動用大量自有資金保障了公開市場債券兌付，但公開市場債券再融資環(huán)境仍未能得到改善，金融機構對公司償付能力的擔憂進一步加劇，融資性現(xiàn)金流的迅速“失血”導致公司流動性出現(xiàn)了階段性緊張。在公司短期償債能力大幅削弱的同時，又受到部分金融機構提前宣布債務到期的金融擠兌風險，最終導致公司于2021年7月出現(xiàn)了部分債務未能如期償還的情況。

面對巨大壓力，為切實擔負起一個上市公司的公眾責任，公司已成立由董事長直接領導的債務應急管理專項工作組，并聘請了境內外的債務重組顧問，全面開展債務風險化解整體工作，就不同類型存量債務問題制定針對性化解方案。目前，在專業(yè)中介機構配合下，公司已完成資產(chǎn)和負債底數(shù)的摸排，形成了風險化解方案的雛形。

同時，公司積極開展相關自救工作，以穩(wěn)經(jīng)營、保交付為工作重心，協(xié)調各方積極籌措資金，全力保障在建項目正常開發(fā)銷售，增加公司可用資金，壓降成本和費用：（1）與金融機構積極協(xié)調，對于部分在售項目未售資源的抵押解除予以一定支持，以實現(xiàn)此部分資源獲得預售許可證用于銷售，增加回款；（2）溝通銀行和金融監(jiān)管機構，申請在部分在建項目的按揭放款方面給予額度支持，實現(xiàn)按揭資金較快、足額的回款；（3）與政府相關部門溝通，申請在部分在建項目的公積金按揭放款方面給與額度支持，實現(xiàn)公積金按揭較快、足額的回款；（4）通過精兵簡政調整組織架構以及高管降薪等措施，推動管理扁平化、降費增效。

隨著債務風險的持續(xù)加大，公司經(jīng)營也出現(xiàn)較大困難，公司房地產(chǎn)項目面臨停工、訴訟、查封、逾期竣工等問題，加之房地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，地產(chǎn)銷售也出現(xiàn)了量價下滑。報告期內，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)銷售金額465.62億元，銷售面積505.80萬平方米；項目新開工面積362.25萬平方米，竣工面積402.81萬平方米。

二、報告期內公司所處行業(yè)情況

公司所屬行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)。2021年，房地產(chǎn)政策層面繼續(xù)保持“房住不炒”的調控總基調不變；圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產(chǎn)調控目標，堅持租購并舉，加快發(fā)展住房租賃市場市場的同時，要求滿足住房購買市場的合理需求，并通過落實因城施策來促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2021年房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售面積和銷售額增速、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速均呈現(xiàn)前高后低的趨勢，特別是下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑。

1、2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬億元，比上年增長4.4%，增速連續(xù)兩年下降，為二十年來第二低位，僅高于2015年；全國房屋新開工面積19.9億平方米，下降11.4%，其中住宅新開工面積14.6億平方米，下降10.9%；房屋竣工面積10.1億平方米，增長11.2%。

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.2億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，增長2.8%。

2、2021年，全國商品房銷售面積17.9億平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%；全國商品房均價為10139元/平方米，漲幅為2.8%。全年商品房銷售面積和銷售額創(chuàng)歷史新高，但12月同比降幅均小幅擴大。

3、2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20.1萬億元，比上年增長4.2%，比1-11月下降3個百分點，比上半年下降19.3個百分點，增速亦為三年最低。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用國內貸款和外資的金額大幅下降，分別降低12.7%和44.1%。

三、報告期內公司從事的業(yè)務情況

公司一直從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，業(yè)務主要聚焦于住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務業(yè)。以住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為核心，契合國家城市群建設規(guī)劃，堅持實施“聚焦高價值區(qū)域投資、聚焦改善型住宅產(chǎn)品”的發(fā)展戰(zhàn)略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍錦系、黑鉆系、長島系、未來系等產(chǎn)品品牌；以物業(yè)管理服務、咨詢服務、社區(qū)增值服務為三大業(yè)務線，提供優(yōu)質物業(yè)管理服務，管理業(yè)態(tài)覆蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、城市綜合體、總部基地等運營服務產(chǎn)品。

報告期內，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張，2021年4月公司對外出售了下屬物業(yè)管理公司四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司（以下簡稱“藍光嘉寶服務”），公司主要業(yè)務發(fā)生改變。

四、報告期內核心競爭力分析

五、報告期內主要經(jīng)營情況

報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入201.16億元，同比下降53.17%；實現(xiàn)利潤總額-149.16億元；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-138.34億元。截止2021年12月31日，公司總資產(chǎn)1,745.96億元，總資產(chǎn)負債率為96.01%，凈負債率為639.14%，扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為93.63%。

六、公司關于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢

展望2022年，全球疫情仍在持續(xù)反復，世界經(jīng)濟復蘇動力不足，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定。我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，困難和風險挑戰(zhàn)仍然存在。房地產(chǎn)行業(yè)基本面面臨持續(xù)下行的風險。從政策層面看，中央強調繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。政策面將適度松綁，以期穩(wěn)定市場預期。

隨著房企三道紅線和銀行房貸集中管理五檔紅線政策的嚴格實施，房地產(chǎn)行業(yè)整體已呈現(xiàn)低增長、低利潤趨勢，行業(yè)內頭部企業(yè)普遍共識已進入管理紅利時代，向經(jīng)營管理要利潤、提高經(jīng)營效率，全面提升自身的現(xiàn)金流管理能力、杠桿管理能力、產(chǎn)品打造能力、成本控制能力及組織效率已成為行業(yè)內重要房企的共同選擇。未來的房地產(chǎn)行業(yè)將從原來的“高負債、高杠桿、高周轉”的經(jīng)營發(fā)展模式逐步向注重產(chǎn)品與服務品質的模式轉變，房地產(chǎn)業(yè)將回歸產(chǎn)業(yè)基本面，圍繞實體經(jīng)濟探索新的發(fā)展模式。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

詳見下述（三）經(jīng)營計劃。

(三)經(jīng)營計劃

1、債務問題方面：持續(xù)化解公司債務風險

為化解公司債務風險，公司全力協(xié)調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。前期，公司按照短期維穩(wěn)紓困、中期穩(wěn)步清償?shù)恼w思路逐步推動風險化解工作，切實履行主體責任，以穩(wěn)經(jīng)營、保交付為工作重心，爭取最大限度保障全體購房者和全體債權人的整體利益。

后續(xù)，公司計劃逐步與不同類型的債權人就風險化解整體方案進行協(xié)商溝通，根據(jù)債務類別分組征求債權人意見，并在各省市政府、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等金融監(jiān)管機構指導下進一步細化方案，按照市場化、法制化原則，爭取更多的債權人參與重組方案的打磨和實施。

2、經(jīng)營方面：努力保交付，積極改善公司流動性，提升盈利能力

（1）穩(wěn)定經(jīng)營，保障交付，銷售回款獲得的現(xiàn)金資源將優(yōu)先向項目開發(fā)及建設上傾斜，實現(xiàn)存量項目有序開發(fā)，保障購房者權益。

（2）加快債務風險化解方案制定，通過公司債務風險化解方案的落實，在公司逐漸克服困難、恢復正常經(jīng)營、具備償債能力時，全力償付金融債務，降低有息負債規(guī)模，減少財務費用支出，提升公司盈利能力。

（3）與金融機構、政府部門積極協(xié)調、溝通，通過釋放抵押資源、保障按揭及公積金額度支持、縮短放款周期等措施，增加經(jīng)營性回款；繼續(xù)全力以赴挖潛資源，提高資產(chǎn)運營效率、盤活存量資源、提高資產(chǎn)價值，嚴格控制各項支出，從而減少財務費用支出，提升公司盈利能力。

備注：上述經(jīng)營計劃并不構成公司對投資者的承諾，請投資者注意投資風險并理解經(jīng)營計劃與承諾之間的差異。

(四)可能面對的風險

1、流動性與債務逾期的風險：

截止2022年4月22日，公司累計到期未能償還的債務本息金額合計328.22億元，由于綜合債務風險化解方案的制定和實施尚需一定時間，在此之前，公司仍然存在新增債務逾期以及流動性緊張進一步加劇的情況。

2、訴訟的風險：

由于公司出現(xiàn)的債務風險，部分金融機構及合作方向公司提起了訴訟或仲裁。目前，公司正積極與相關方溝通協(xié)商處理方案，保障公司的持續(xù)經(jīng)營。但由于公司負債規(guī)模較大，涉及機構眾多，債務類型復雜，不排除極端情況下，上市公司及下屬項目公司大范圍的股權和資產(chǎn)被司法凍結、拍賣，導致存續(xù)項目無法銷售和交付，經(jīng)營發(fā)生重大風險的情形。

3、業(yè)績持續(xù)下滑的風險：

受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，以及公司債務逾期、訴訟等事項對公司經(jīng)營的疊加影響，公司流動性緊張進一步加劇，導致公司存續(xù)項目無法正常開工、銷售和交付，公司2022年業(yè)績存在著持續(xù)下滑的風險。

4、控股股東股份質押風險：

由于控股股東藍光集團以其所持的公司股票作為擔保品的股票質押交易違約，已被相關金融機構進行違約處置。藍光集團正與相關金融機構協(xié)商解決其債務問題，目前尚沒有發(fā)生控制權變更的風險。但若債務問題后續(xù)不能得到穩(wěn)妥解決，仍將有被動減持的風險，不排除極端情況下，集團所持公司股票被金融機構集中申請司法處置，對控制權形成重大影響的情形。

關鍵詞： 藍光發(fā)展