東吳證券股份有限公司房誠琦,肖暢,白學(xué)松近期對保利發(fā)展進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報告《2023中報點(diǎn)評：城市深耕優(yōu)勢盡顯，投拓積極未來可期》，本報告對保利發(fā)展給出買入評級，當(dāng)前股價為13.98元。

保利發(fā)展(600048)

事件：公司發(fā)布2023年半年度報告。2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)營收1370.3億元，同比增長23.7%；歸母凈利潤122.2億元，同比增長12.6%，業(yè)績符合市場預(yù)期。

(資料圖)

積極保交付，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長。2023年上半年，公司保障交付11.3萬套，同比增長43%，為穩(wěn)定營收規(guī)模奠定基礎(chǔ)，營收同比增長23.7%。公司歸母凈利潤同比增長12.6%，在行業(yè)下行期實(shí)現(xiàn)正增的主要原因是：（1）結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升，公司利潤規(guī)模增長，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤150.7億元，同比增長0.8%；（2）結(jié)算權(quán)益比提升，少數(shù)股東損益同比下降30.6%至28.4億。利潤方面，受市場下行影響，公司毛利率同比下降4.3pct至21.3%，預(yù)計隨市場復(fù)蘇節(jié)奏加快，毛利率將見底回升。

城市深耕優(yōu)勢盡顯，市占率持續(xù)提升。2023年上半年，公司發(fā)力促銷售，實(shí)現(xiàn)銷售金額2368.2億元，同比增加12.7%，實(shí)現(xiàn)銷售面積1383.1萬平，同比增加5.8%，市場占有率提升0.4pct至3.8%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司上半年銷售額排第一，同比提升2位。公司發(fā)揮城市深耕優(yōu)勢，2023年上半年，在25個城市銷售排第一，46個城市排前三，重點(diǎn)布局的38個核心城市的銷售金額占公司總銷售金額的87%，同比提升8pct。

投拓聚焦核心城市，新增項(xiàng)目收益率良好。公司積極補(bǔ)充土地資源，2023年上半年拓展項(xiàng)目41個，總地價709億元，同比增加17%。堅持聚焦核心城市，持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。2023年上半年，公司在38個核心城市拓展地價占公司總地價的99%，同比提升9pct。新增項(xiàng)目收益率良好，上半年公司新增項(xiàng)目稅前成本利潤率平均超15%，投資確定性強(qiáng)。

有息負(fù)債規(guī)模下降，三道紅線保持綠檔。截至2023年上半年，公司貨幣資金余額1486億元，保持在總資產(chǎn)10%左右的合理水平；有息負(fù)債規(guī)模3564億元，較年初減少250億元。“三道紅線”持續(xù)保持綠檔水平：扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率65.3%、凈負(fù)債率63.1%，分別較年初下降3.1和0.5pct，現(xiàn)金短債比1.4。

盈利預(yù)測：保利發(fā)展作為地產(chǎn)龍頭央企，財務(wù)穩(wěn)健融資優(yōu)勢顯著，積極拿地聚焦核心城市，預(yù)計將隨市場企穩(wěn)回升將迎來業(yè)績與銷售的進(jìn)一步復(fù)蘇。我們維持其2023/2024/2025年歸母凈利潤為205.6/234.9/266.2億元的預(yù)測，對應(yīng)EPS為1.72/1.96/2.22元，對應(yīng)PE分別為8.6X/7.5X/6.6X，維持“買入”評級。

風(fēng)險提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期；政策放松不及預(yù)期。

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報數(shù)據(jù)計算，信達(dá)證券江宇輝研究員團(tuán)隊對該股研究較為深入，近三年預(yù)測準(zhǔn)確度均值高達(dá)83.08%，其預(yù)測2023年度歸屬凈利潤為盈利211億，根據(jù)現(xiàn)價換算的預(yù)測PE為8.37。

最新盈利預(yù)測明細(xì)如下：

該股最近90天內(nèi)共有15家機(jī)構(gòu)給出評級，買入評級12家，增持評級2家，中性評級1家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價為22.85。

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