中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。對于樓市，會議繼續強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，同時提出“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。這將對2022年的房地產市場產生哪些影響？

不變！“房住不炒”紅線不動搖

會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

自2016年12月的中央經濟工作會議中首次提及“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，“房住不炒”這一提法已有五年時間。

“12月6日的中央政治局會議沒有提‘房住不炒’，不是因為它不重要了，恰恰是因為它非常重要，已經不需要再講了。” 北京大學房地產法研究中心主任樓建波對中新網表示，中央對房地產的政策一直是明確而延續的，在不同的時期采取寬或嚴的調控是正常的，但基本原則不能變，以防出現硬著陸。

“‘房住不炒’長效機制不會改變，各方不能抱有‘刺激房地產、炒作房地產’的心態。” 貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為。　

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣表示，各地后續即便可以放松政策，也要嚴格守住這條紅線。

上新！加強預期引導，探索新的發展模式

“加強預期引導，探索新的發展模式”是今年中央經濟工作會議中比較新的表述。　

“首提預期引導的概念，說明當前在預期管理和引導方面有新的動作，包括在穩房價、各類土地供應等方面會持續跟進，以進一步穩定市場的預期。”嚴躍進表示，房地產市場秩序的整頓工作也會推進，各類炒作房價和引起預期不穩的行為也會嚴管。

許小樂分析稱，“探索新的發展模式”將推動房企開發模式轉型。當前我國房地產企業長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已難以為繼，部分企業暴發債務危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發展模式上防范和化解房地產金融風險。

貝殼平臺數據顯示，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐步顯現。業內普遍認為，長租房、共有產權房、保障性租賃住房等方面的探索和推進都值得期待。

“可以預見的是，住房租賃市場，尤其是長租房市場將迎來一輪大發展的機會。” 中國社科院數量經濟與技術經濟所宏觀政策研究室主任馮煦明認為。

許小樂預計，明年將出臺面向長租房市場的土地、金融、財稅等方面的支持政策，未來住房租賃企業將獲得良好的政策支持環境。

嚴躍進亦認為，增量市場會逐漸轉變為增量存量共發展的模式，尤其是存量市場的發展會提速；依賴房價和地價上漲獲利的模式將也改變，將進一步引導住房消費觀念扎根，扭轉住房投資、炒房盈利的錯誤思想。

與中央政治局會議精神一致，中央經濟工作會議中同樣提到“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

“當下的房地產市場還是要回歸本源，房地產企業就是要蓋好房子，就是滿足人民群眾住房需求。”樓建波表示。

何為合理住房需求？中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華對中新網表示，合理的需求包括首次購房需求和改善性購房需求，都是政策支持的，當然投機炒房仍是不支持的。

嚴躍進也表示，剛需和改善型購房需求也可以簡單理解為首套和二套購房需求。剛需得到滿足本身沒有問題，關鍵是改善型購房需求，后續土地、信貸、稅費方面會給予保障。未來商品房市場的發展空間將大起來，房企的市場地位有所上升。

目標！因城施策促進房地產業良性循環和健康發展

會議明確“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。在鄒琳華看來，“因城施策”會促進房地產業良性循環和健康發展，地方房地產政策的自主權更大，政策目標更多元。

那么何為“循環”？馮煦明解釋稱，房地產是國內經濟大循環中的一個重要子循環，而且房地產這個子循環會對經濟大循環中的其他環節產生重大影響。房地產市場的良性循環和健康發展，對宏觀經濟穩定具有系統重要性。

“住房消費也是內需的一個重要方面，支持滿足購房者合理需求，既有利于提升居民住房水平，也有利于促進經濟增長。”鄒琳華稱。

一個細節是，相比中央政治局會議“促進房地產業健康發展和良性循環”的表述，中央經濟工作會議則是把“良性循環”的表述放在前面，而“健康發展”放在了后面。

對此，嚴躍進解釋，當前房地產市場確實陷入了難以良性循環的矛盾和尷尬，這說明“市場—企業—居民家庭”之間的房地產要素流通不順暢，導致房地產運行效率不高、房地產風險明顯增大，只有這三者之間實現了良性循環，房地產才能真正迎來健康發展的空間。　

總體來看，馮煦明認為，當前房地產良性循環和健康發展主要面臨短期風險和長效機制兩大問題：短期看，個別房企風險暴露，有關部門正在按照市場化、法治化原則妥善處置化解；長期看，當前我國房地產市場面臨的主要問題是供需結構不平衡。　

“預計2022年房地產市場將逐步修復，不會出現硬著陸，持續發揮經濟運行中的‘穩定器’作用。”許小樂認為，未來房地產在“良性循環”指引下，前期過緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放松對房企融資的管控，另一方面改善購房信貸環境。　　

“要守牢房地產發展底線，一是不能帶來金融風險，二是不能影響實體經濟發展。”樓建波表示，在此基礎上，不論發生怎樣的政策變動，都是正常的。