北京2月底帶看量上漲 機構預測樓市即將復蘇

雖然整體成交量和價格還未表現在數據中，但2月底帶看量已經出現上漲。對于后市的表現，多家機構預判相對一致，認為北京樓市將在3月及之后有所復蘇。

中原地產研究中心統計數據顯示，2月北京二手房網簽量低于1月份，是最近24個月以來的新低。中原地產首席分析師張大偉指出，2月成交數據低有客觀原因，主要受到春節影響，但整體市場在2月底開始復蘇，3月有望企穩回升。

據21世紀經濟報道記者了解，雖然整體成交量和價格還未表現在數據當中，但2月底帶看量已經出現上漲，二手房業主的預期亦有所抬升。對于后市的表現，多家機構預判相對一致，認為北京樓市將在3月及之后有所復蘇。

數據見底

2月北京樓市的成交表現仍然冷淡。

“2月北京二手房成交量較上年同期下降三成。”北京鏈家研究院院長高原表示，“交易量同比下降是因為上年同期防控嚴格，‘就地過年’人數較多，春節期間交易量顯著偏高，今年春節交易量回歸往年平均水平，基數原因導致同比降幅較大。”

環比也在下降。據中原地產研究中心監測，2月北京二手房住宅網簽完成了8260套，整體低于1月份的11875套；新房方面，2月北京市場供應新建商品房住宅2595套，成交量1909套，供應和成交均有所回落。

中指研究院數據則顯示，2月北京新建商品住宅成交規模環比下降超四成，同比下降超兩成；新房供應方面，預售取證節奏放緩，2月北京新取證住宅項目5個，較上月減少3個。“春節期間，新房市場延續年末優惠措施，部分項目推出限量特價房源，但整體優惠力度有限，部分項目去化依然較難。”

“2月北京樓市處于暫停狀態是受多重因素影響。”在張大偉看來，春節假期、防控要求等原因使得需求不高，但隨著這些影響的減少，積壓的需求在3月份有望釋放。

張大偉表示，北京樓市在經歷了2021年9-11月的快速調整后，市場已經在2021年12月開始，進入緩慢的見底企穩周期。

學區房作為高單價、高總價的特殊類別，往往也會對樓市的數據起到結構性影響，包括快速推升預期、拉動置換成交、拉高成交均價等。

2021年年初，北京樓市的升溫正是受“學區房熱”影響的典型表現，但今年2月，北京學區房數據比1月冷淡不少。

21世紀經濟報道記者調研發現，北京西城區學區房在2021年12月份和2022年1月份出現了特殊的“小高峰”。2021年6月，因“多校劃片”“教師輪崗”等政策，西城區學區房跌落塔尖，成交量于7月出現驟降，8-10月在谷底徘徊，12月開始，觀望買家認為價格已經探到底部開始紛紛出手，導致成交量和成交價均出現上升。

2月，西城學區房成交量正常回落。記者從深耕西城學區房的經紀機構處得知，以知名的“頂尖學區”西城德勝片區為例，2月成交量環比下降約五成。

“一是春節假期的影響挺大的，節前和春節期間大家看房意愿不高，二是現在市場上的房源也不多。”該機構一位經紀人告訴記者，后續隨著學區房傳統熱門季節來臨，或許成交量會有改變。

二手房賣方預期提升

在海淀定慧寺和西城牛街都看過房子的劉先生開始感受到緊迫性，一個月前看的房子，已經漲了8萬元，雖然相對于房子總價來說并不算高，但業主的態度已經堅定了不少。

21世紀經濟報道記者從北京朝陽、海淀、西城、豐臺四個區域的多位房產經紀人處也得知，2月末以來看房人群有明顯增加，業主預期也有提高，將房價調漲的業主占比開始上升。

學區房的議價空間也在減少，成交低谷期100萬-150萬元的議價空間到2021年年底的時候已經縮窄到50萬-100萬元，2月份進一步收縮到了20萬-50萬元的區間。“由于業主們預期提高，市場上靠譜賣的房源不多了。”德勝片區一位經紀人表示。

中指研究院監測到，由于開年銀行貸款額度充足、放款提速，且節前降息釋放積極信號，2月末購房者看房熱情較高。

一位不愿具名的機構分析人士對小陽春的到來表達了肯定態度，他表示，北京的成交量已經筑底企穩，3月本身就是傳統的旺季，只不過今年可能沒有往年那么“旺”，但恢復態勢一定會有。

判斷3月北京樓市將有所復蘇，張大偉還給出了以下三個原因：

首先，信貸發放異常的階段已經過去。相比2021年三季度出現的房貸積壓排隊4-6個月的現象，隨著信貸供應增加，當下北京購房者按揭貸款已經基本不用排隊，1個月左右就可以放款，將釋放之前積壓的市場需求。

其次，2021年9-11月新房市場供應井噴的影響基本結束。2021年9-11月二手房成交量持續低迷除了信貸影響外，新建住宅供應井噴也是一個大原因，隨著第一輪集中供地的房源已經基本入市，二手房市場需求有所恢復。

第三，北京作為調控較嚴的城市，從2017年以來，房價一直相對穩定，這種情況下，經過2021年9-11月低谷期的調整，部分二手房購房者認為房價已經調整到位，二手房購房者的入市將推動成交量的企穩。

“整體看，北京樓市成交量的最低谷已經基本過去，但作為最穩定的一線城市代表，大漲和大跌的可能性都不大。”張大偉補充說。

(作者：孔海麗)

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