本文刊于2022年4月13日《經(jīng)濟日報》第6版，作者亢舒，原題為《著力促進住房消費健康發(fā)展》
穩(wěn)定住房消費與“房住不炒”并不矛盾，滿足購房者購置首套房和改善需求的前提是不能過度加杠桿，不能給投機性需求大開方便之門。
近期，又有多地調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。4月11日從蘇州有關(guān)部門傳出消息，蘇州的“限售”和“限購”政策均有松動：二手房限售年限從5年縮短至3年；非蘇州戶口購房社保要求由3年內(nèi)連續(xù)滿24個月改為累計24個月；非戶籍居民賣房后兩年內(nèi)無需社保或繳稅證明可直接購房。蘇州政策的調(diào)整有助于進一步釋放合理改善性需求，對于“賣一買一”的購房者是利好消息。一段時間以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策初露松綁跡象的城市包括鄭州、哈爾濱、福州等省會城市，也包括衢州、綿陽等三四線城市。蘇州房地產(chǎn)市場一直備受關(guān)注，此番新政出臺，被認為是一個信號，即調(diào)控松綁的城市范圍已進一步擴大至熱點城市。
從中央到地方，房地產(chǎn)相關(guān)政策都在積極促市場穩(wěn)定。3月中旬，金融委會議以及央行等有關(guān)部門均表態(tài)將防范化解房地產(chǎn)市場風險，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。綜合近期各地新調(diào)控政策，包括放松限購、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率、取消限售或縮短限售年限等。與房地產(chǎn)相關(guān)的政策也頻繁出臺，如放松落戶限制、支持人才購房等，在客觀上有利于市場恢復(fù)。
應(yīng)該明確，房地產(chǎn)政策的調(diào)整是各地落實房地產(chǎn)調(diào)控主體責任，因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的體現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策既要防市場大起，也要防大落。當市場形勢出現(xiàn)變化，調(diào)控政策隨之調(diào)整是有必要的。房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位沒有變，其帶動作用強，對于穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展和防范風險都有至關(guān)重要的作用，通過調(diào)整政策促進市場平穩(wěn)健康有利于地方經(jīng)濟發(fā)展，有利于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟基本盤。
政策暖風頻吹，市場反響幾何？不同城市間有所分化。北京3月份二手房網(wǎng)簽數(shù)量1.5萬套，盡管與去年同期2.2萬套相比仍有一定差距，也已經(jīng)高于今年1月份、2月份的1.1萬套和0.8萬套不少；鄭州調(diào)控措施出臺后，市場成交明顯回升，3月份鄭州二手房成交量超過2月份兩倍。但還有一些城市，特別是一些三四線城市，市場依舊較為冷淡，房價仍未走出下跌區(qū)間。
過去房地產(chǎn)調(diào)控一旦釋放積極信號，市場就會有較為敏銳的反應(yīng)，而本輪市場恢復(fù)顯然不及預(yù)期。主要原因在于受到疫情影響，以及去年至今一些房企面臨債務(wù)違約風險，對房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房企開發(fā)投資信心不足，購房者購買新建住宅擔心難交房，二手房市場低迷的情況下則擔心現(xiàn)在入手“高位站崗”，從而延緩入市，住房成交量減少。
對于未來，應(yīng)堅定信心。房地產(chǎn)業(yè)回歸民生屬性和租購并舉后依然大有可為。業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)行業(yè)從過去“黃金時代”“白銀時代”逐步進入“黑鐵時代”的判斷贏得不少關(guān)注。我國仍處于城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。2021年末我國城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬人，流動人口3.8億人，增加了885萬人，人口流動帶來新增住房需求。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，居民住房消費愿望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實，再加上金融等政策的支持，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續(xù)釋放。
眼下，促進住房消費健康發(fā)展，政策仍須進一步發(fā)力。應(yīng)該進一步落實金融支持政策，特別是差別化信貸政策，更好滿足剛需和改善性住房需求。各地可進一步因城施策，出臺有助于激活市場需求、降低購房成本的政策。各地在過去房價過快上漲時采取的限購、限貸、限售等臨時性措施，如果阻礙剛需和改善性需求釋放，應(yīng)該及時調(diào)整。還要積極化解房地產(chǎn)企業(yè)風險，解決企業(yè)債務(wù)違約問題，讓購房者建立“保交樓”預(yù)期，有助于其安心購房。
穩(wěn)定住房消費與“房住不炒”并不矛盾，滿足購房者購置首套房和改善需求的前提是不能過度加杠桿，不能給投機性需求大開方便之門。同時，保障性租賃住房、長租房市場、城市更新、老舊小區(qū)改造等可以有效拉動投資，提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，這些方向都得到政策大力支持，且具有光明前景。應(yīng)該獲得地方政府的大力支持，房企也可以積極嘗試。
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