近日，多位業(yè)主投訴華淞銘宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)恒澤路橫崗公路泗水和鳴苑北區(qū)涉嫌虛假宣傳、銷售欺詐、偷工減料，導(dǎo)致泗水和鳴北區(qū)與沙盤嚴(yán)重不符，而該項(xiàng)目是正是由華發(fā)股份（SH600325）和建發(fā)集團(tuán)合作。
根據(jù)周到APP報道，新房到了交付日期，開發(fā)商卻不讓業(yè)主先驗(yàn)房，必須先簽字才能看新房項(xiàng)，如果到期業(yè)主沒有驗(yàn)收簽字，那么就會視為自動簽收。種種跡象表明，泗水和鳴苑北區(qū)的交付沒有達(dá)到前期銷售承諾，業(yè)主反饋地板高低不平、瓷磚空鼓、墻面不平、下水管堵塞等問題依然存在。
而這些問題，或許和公司的資金不足有關(guān)。去年12月7日，華發(fā)股份發(fā)布了2022年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，為鄭州華發(fā)峰景花園等四個項(xiàng)目增發(fā)募資，以及充實(shí)企業(yè)資金流動性，其中的目的之一就是增強(qiáng)公司資金實(shí)力，拓展公司經(jīng)營規(guī)模。而上述四個項(xiàng)目的銷售情況都不太妙，如果銷售不見回轉(zhuǎn)，僅靠華發(fā)上述募集資金，完成項(xiàng)目開發(fā)仍然會有資金缺口。
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無獨(dú)有偶，今年1月29日華發(fā)股份發(fā)布公告，欲收購深圳融化置地投資有限公司51%的股權(quán)，其中股權(quán)收購價格為35.7億元，債權(quán)收購價格為1190萬元。尤其是后者的負(fù)債總額超過70億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率超過100%，而華發(fā)股份此次定向增發(fā)融資的總金額也不過60億元。在市場銷售未見好轉(zhuǎn)，企業(yè)品牌口碑又因?yàn)榻桓读盂E，存在拖累銷售嫌疑的背景下，華發(fā)股份的這次收購很可能會讓2022年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案所提到的“降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，改善公司財務(wù)結(jié)構(gòu)定增項(xiàng)目”如同鏡花水月。
定增項(xiàng)目銷售：多數(shù)存在壓力
種種跡象表明，華發(fā)股份拿來募集定向增發(fā)資金的項(xiàng)目，多數(shù)前期銷售表現(xiàn)都不太好。以是次定向增發(fā)募資項(xiàng)目的南京燕子磯項(xiàng)目為例，在去年的11月30日就已經(jīng)售出了其中的509套，但截止1月29日，這一項(xiàng)目在兩個時間里，只是增加了成交數(shù)至541套。平均每兩天才賣一套的銷售速度，讓這個項(xiàng)目能否兌現(xiàn)定向增發(fā)預(yù)案中關(guān)于凈利潤率、凈收益率的預(yù)期，存在著巨大的疑問。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)披露，南京燕子磯項(xiàng)目去年4月17日首開的132套房源中，截止今年1月29日尚有27套房源未銷售。至于去年12月19日獲得銷售資格的兩棟共計(jì)216套新上市房源，更是只出售了其中的8%。在剩余的486套房源中，絕大多數(shù)是139平米的三房總價較高，是通過銷售回籠資金的主要來源。另外一部分則是中低層住房。這些房源的主要特點(diǎn)是銷售速度慢，長時間滯銷。在市場未能回暖時，長期的滯銷會迫使開發(fā)商投入更多自有資金包括定向增發(fā)的募集資金以完成項(xiàng)目施工。若未售房源單價在3萬元/平米（實(shí)際上大部分的房源的單價在3萬元以上），按照目前剩余房源以139平米為主的特點(diǎn)，總價基本在417萬，以此計(jì)算如果全部銷售，能回籠20億的資金。而整個項(xiàng)目的投資預(yù)算在48.56億元，即便定向增發(fā)獲取的13.5億元募集資金全部投入，如果銷售仍然沒有起色，仍將有六七億元的資金缺口。
同在這次定向增發(fā)范疇的鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目，銷售情況更是糟糕。根據(jù)鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)的信息，在已獲得預(yù)售許可1054套住宅房源中，華發(fā)峰景花園一共銷售了其中的32.44%。根據(jù)定增預(yù)案，這一項(xiàng)目的銷售收入計(jì)劃有37億元，按上述成交比例估算，回籠資金也就只有十一二億元，再加上這次增發(fā)獲得的9億元募資，整個項(xiàng)目35億的總開發(fā)投資，仍然將有較大資金缺口。如果銷售局面不能需迅速扭轉(zhuǎn)，僅靠定向增發(fā)資金，并不足以解決項(xiàng)目的交付壓力。
收購文旅項(xiàng)目：或擴(kuò)大資金缺口
在定向增發(fā)融資項(xiàng)目資金尚存缺口的背景下，華發(fā)股份又一口氣吃下一個總資產(chǎn)超過140億的項(xiàng)目，這必然會導(dǎo)致資金缺口的擴(kuò)大。
1月4日，華發(fā)股份發(fā)布公告，全資子公司珠海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購深圳融華置地投資有限公司（以下簡稱“融華置地”）部分股權(quán)，股權(quán)收購價款為35.7億元，債權(quán)價款為1190.24萬元。
公告進(jìn)一步披露，截至 2022 年 11 月 30 日，融華置地總資產(chǎn) 143.1億元，其中負(fù)債 73.73億元，而凈資產(chǎn)只有69.44億元。這意味著公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率早就超過了100%。
另據(jù)評估報告，該項(xiàng)目目前最有可能通過銷售回籠資金的人才房自2022年1月以后已經(jīng)停工，目前完成的主體結(jié)構(gòu)比例在80%，另外6棟商務(wù)發(fā)展至評估截止日，除了少部分外，多數(shù)還沒有完成地下基礎(chǔ)部分。
截止2022年12月17日，地塊有63.55億的地價款和契稅尚沒有支付。已經(jīng)停工的工程、尚未支付完畢的土地出讓金和契稅，這些意味著在支付完35億股權(quán)收購款外，華發(fā)股份仍然需要再支付60至70億元的資金，才能再次啟動項(xiàng)目。
這極可能意味著華發(fā)股份需要擴(kuò)大負(fù)債等方式融資才能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。而這個結(jié)果，顯然又和華發(fā)股份2022年12月份剛剛公告的非公開發(fā)行預(yù)案的目標(biāo)相矛盾，并進(jìn)一步讓業(yè)主擔(dān)心，華發(fā)股份能否確保項(xiàng)目按照所公開承諾的標(biāo)準(zhǔn)，保質(zhì)保量地實(shí)現(xiàn)交付。
面對這種潛在的風(fēng)險和可能，東方網(wǎng)地產(chǎn)頻道向華發(fā)股份董事會秘書、證券事務(wù)代表以及媒體聯(lián)絡(luò)郵箱發(fā)出郵件詢問，但截止截稿，未得到回應(yīng)。
