在上半年以10.8億元向控股股東出售北京金融街麗思卡爾頓酒店后，金融街（000402）繼續(xù)向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓建設(shè)及銷(xiāo)售困難的地產(chǎn)項(xiàng)目，以盤(pán)活資產(chǎn)。
12月21日晚間，金融街發(fā)布公告，擬將全資子公司京西置業(yè)持有的北京融嘉100%股權(quán)，作價(jià)22.6億元轉(zhuǎn)讓給控股股東下屬企業(yè)華融基礎(chǔ)并開(kāi)展后續(xù)承包經(jīng)營(yíng)。據(jù)悉，本次交易為承債式轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰變r(jià)款中的0.1億元為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，剩余22.5億元為華融基礎(chǔ)承接京西置業(yè)對(duì)北京嘉融的原有債權(quán)對(duì)價(jià)。
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本次金融街?jǐn)M出售的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況不容樂(lè)觀(guān)。截至今年11月底，北京融嘉凈資產(chǎn)僅為999.89萬(wàn)元，2021年以來(lái)顆粒無(wú)收，營(yíng)收均為0；今年1~11月凈利潤(rùn)為-60.13萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-3.4億元。
資料顯示，北京融嘉擁有的主要資產(chǎn)為位于北京房山區(qū)良鄉(xiāng)新城板塊的金悅嘉苑項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積19.44萬(wàn)平米，其中地上建筑面積12.32萬(wàn)平米，項(xiàng)目性質(zhì)為共有產(chǎn)權(quán)房。金融街在獲取項(xiàng)目時(shí)，政府限價(jià)為2.6萬(wàn)元/平米，具備銷(xiāo)售條件后，項(xiàng)目申購(gòu)時(shí)由政府評(píng)估確定產(chǎn)權(quán)比例為80%。
金融街坦言，金悅嘉苑項(xiàng)目受所處市場(chǎng)整體下行和新冠肺炎疫情的影響，項(xiàng)目銷(xiāo)售和工程建設(shè)面臨階段性困難，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓能夠獲取發(fā)展所需資金，優(yōu)化償債能力。
記者關(guān)注到，近期有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板中問(wèn)及金悅嘉苑項(xiàng)目進(jìn)展情況，相關(guān)方面回復(fù)表示金悅嘉苑項(xiàng)目在主體結(jié)構(gòu)2021年初完成驗(yàn)收后，2021年5月初已全面停工，目前建設(shè)單位正在不斷推進(jìn)項(xiàng)目盤(pán)活重啟工作，包括整體銷(xiāo)售及整體轉(zhuǎn)讓等路徑，但目前尚未有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展；而自2020年下半年開(kāi)始至2021年3季度，項(xiàng)目已陸續(xù)為購(gòu)房的59戶(hù)業(yè)主辦理了退房手續(xù)。今年上半年，金融街還就金悅嘉苑項(xiàng)目計(jì)提了超3億元存貨減值準(zhǔn)備。
受讓方華融基礎(chǔ)為上市公司控股股東金融街集團(tuán)的全資子公司，下屬7家子公司，擁有員工300余人，主營(yíng)城市更新、綜合開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目代建及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等四大業(yè)務(wù)。作為北京西城區(qū)政府重點(diǎn)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，華融基礎(chǔ)截至今年三季度末總資產(chǎn)為273億元，凈資產(chǎn)為129億元；2021年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9億元，凈利潤(rùn)5940.63萬(wàn)元。
按照協(xié)議約定，華融基礎(chǔ)將在6個(gè)工作日內(nèi)向京西置業(yè)支付22.6億元訂金，后續(xù)訂金中的1000萬(wàn)元轉(zhuǎn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，剩余22.5億元將自2023年1月1日起轉(zhuǎn)為華融基礎(chǔ)對(duì)北京嘉融的借款本金，借款利率為年化5%；與此同時(shí)，華融基礎(chǔ)將北京嘉融的后續(xù)經(jīng)營(yíng)承包給上市公司，承包期限不少于18個(gè)月，承包期滿(mǎn)后，華融基礎(chǔ)持有的北京嘉融將按協(xié)議約定實(shí)現(xiàn)退出。
近年來(lái)，金融街面對(duì)“房住不炒”定位及疫情影響，將資金安全置于重中之重，放緩拿地節(jié)奏，推進(jìn)銷(xiāo)售去化，盤(pán)活存量資產(chǎn)。
今年上半年，金融街將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店以10.8億元出售給控股股東金融街集團(tuán)，在回籠資金的同時(shí)，確認(rèn)了巨額投資及資產(chǎn)處置收益，拉動(dòng)前三季度凈利潤(rùn)提升23.83%至13.8億元。
在項(xiàng)目銷(xiāo)售去化方面，金融街前三季度銷(xiāo)售額為211億元，同比下降26%，其中住宅產(chǎn)品同比下降22%至198億元，優(yōu)于行業(yè)平均水平;銷(xiāo)售面積為90萬(wàn)平方米，同比下降38%，銷(xiāo)售排名由半年度末的的69名提升至64名。拿地方面，金融街偏向謹(jǐn)慎，年內(nèi)以股權(quán)收購(gòu)形式新增天津項(xiàng)目1個(gè)，權(quán)益比例34%，土地總價(jià)約34.7億元；并以總價(jià)8.16億元底價(jià)摘得武漢江漢區(qū)P（2022）022號(hào)地塊，規(guī)劃建筑面積為6.24萬(wàn)㎡。前三季度，金融街并表銷(xiāo)售回款達(dá)126.89億元，經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為14.47億元，相比上半年由負(fù)轉(zhuǎn)正。
在“三道紅線(xiàn)”控制指標(biāo)方面，金融街截至三季度末現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為0.77、151.25%、69.83%，后兩項(xiàng)指標(biāo)相比2022上半年末有所下降，但降杠桿壓力仍存。
不過(guò)，金融街作為北京地方國(guó)資控股企業(yè)，融資渠道及資金成本頗具優(yōu)勢(shì)。今年前三季度，公司共發(fā)行五筆公司債、一筆中期票據(jù)及五筆ABS，對(duì)應(yīng)融資總額60.7億元，加權(quán)平均票面利率僅3.2%。
關(guān)鍵詞： 盤(pán)活資產(chǎn)
